Hausfinanzierung

Wie finanziert sich ein Haus?
Da gibt es mehrere Möglichkeiten. Ich habe mal ein paar durchgerechnet.

Am besten ist es, man kann alles selber von alleine finanzieren, man hat ausreichend Eigenkapital. Dies ist meist aber nicht der Fall, deshalb muss man sich meist Geld von der Bank leihen. Da gibt es mehrere Mögichkeiten wie man das Geld leiht und zurückzahlt.


Annuitätsdarlehen

Bei diesem Darlehen ist die monatliche Rate die ganze Laufzeit gleich. Diese beinhaltet den zu zahlenden Zins und einem Tilgungsanteil. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zins zugunsten des Tilgungsanteils.
Der Zinssatz wird bei beginn für einen vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann sich über die komplette Kreditlaufzeit strecken, aber meist nur auf 10 - 15 Jahre. Die anfängliche Tilgung sollte mindestens 1 % betragen. Bei den meisten Banken wird mit 2 % gerechnet. Die Grafik zeigt den Verlauf der Zinsen und der Tilgung im Verlauf .

Das Bild zeigt den Verlauf der Zinsen (blau) zu der Tilgung. In diesem Beispiel bin ich von einem Darlehen von 100.000€ bei einem Zins von 4% und einer anfänglichen Tilgung von 2% ausgegangen. Man sieht, dass die Rate von 500 € immer konstant bleibt, sich aber das Verhältnis von Zins und Tilgung sich verändert. Das Darlehen wäre  nach 27 Jahren und 7 Monaten vollständig getilgt.
Um die Laufzeit zu verkürzen kann man Sondertilgungen vereinbaren. Diese dürfen meist nur einen bestimmten maximale Höhe pro Jahr betragen und sind meist an einen Termin festgelegt, zu dem man das Kapital dann einbringen darf. Damit lässt sich die Laufzeit kräftig verkürzen und auch die zu zahlenden Zinsen.

Finanzierung über einen Bausparvertrag

Eine weitere Möglichkeit ist die Finanzierung über einen Bausparvertrag. Dies ist eine Mischung aus zwei Annuitätsdarlehen mit bestimmten Besonderheiten.

Bei einem Bauspardarlehen wird ein Vertrag über die gesamte Summe abgeschlossen. Da der Bausparer aber noch nicht Zuteilungsreif ist, das bedeutet, man muss erst eine bestimmte Summe ansparen (35 – 40%). , sobald diese erreicht wird, wird umgeschuldet, der Kredit bei der Bank abgelöst durch einen Kredit von der Bausparkasse.

Man benötigt aber das Darlehen sofort und komplett! Dies wird über eine art Zwischenfinanzierung gemacht. Es werden also zwei Verträge abgeschlossen. Der erste Vertrag ist ein normaler Kredit bei einer Bank über die Gesamtsumme. Dort zahlt man aber nur die Zinsen. Die Tilgung spart man dann in den zweiten Vertrag, den Bausparvertrag bis er Zuteilungsreif ist. Sobald dies der Fall ist, wird der Kredit bei der Bank von der Bausparkasse abgelöst. Man hat jetzt also die Schulden bei der Bausparkasse. Jetzt zahlt man die Zinsen und die Tilgung an die Bausparkasse. Der Vorteil dieses wilden Konstruktes ist, bei den Bausparkassen zahlt man meistens weniger Kreditzinsen als bei den Banken (also für den zweiten Kredit) und man kann immer in beliebiger Höhe Sondertilgen. Gerade die Möglichkeit ständig Sondertilgungen tätigen zu können macht diese Art der Finanzierung interessant.

Ich habe jetzt auch mal ein Beispiel durchgerechnet. Wieder eine Kreditsumme von 100.000€ bei einer monatlichen Bedienung von 500€. Einmal im Jahr kommt eine Sonderzahlung von 1200€ in den Bausparer. Der Zinssatz wird bei der Bank wieder mit 4% und bei der Bausparkasse mit 3% angenommen.

Vergleich der Kosten:

Bei dem normalen Annuitätskredit fallen Zinsen mit65.066,44€ an.

Bei der Baufinanzierung wie im Beispiel Zinsen 48.000€ und 10.653,07€ an. Zu beachten ist dort auch die Anfangsgebühr von 1% hier 1000 Euro zu Beginn. Also insgesamt sind Zinsen von 58.653,07 fällig. Da ist die Bausparerlösung günstiger und man hat den Vorteil man kann ständig Sondertilgen und es wird dadurch noch günsitger.

Würde man in dem Beispiel nicht jährlich 1200 Euro Sondertilgen, so würden sich die Zinsen auf 72.000€ und 13.706,99€ auf insgesamt 85.706,99 erhöhen. Dies zu machen wäre der absolute Unsinn, da ist der normale Annuitätskredit in diesem Beispiel günstiger.